Lo scorso Giugno � stata pubblicata dal Dipartimento P.A.U. (prot. 67246 del 27 giu 2013) una nuova circolare esplicativa circa le modalit� per il calcolo del contributo di costruzione (inteso come contributo di urbanizzazione e contributo relativo al costo di costruzione). La circolare mette semplicemente in ordine concetti gi� consolidati nella prassi, ma sviscera meglio alcuni aspetti secondari che aiutano a chiarire alcune situazioni. Scrivo questo post come sorta di commento giudato alla circolare stessa.
Anzitutto, scariciamoci la circolare: il sito del dipartimento PAU da qualche giorno da problemi nel download dei file, quidi per ora scarichiamola dal sito dellordine degli ingegneri cliccando qui.In questo post parler� di argomenti di cui ho gi� ampiamente discusso nel mio "famoso" post sugli oneri concessori, al quale comunque vi rimando intanto per infarinare largomento, qualora ne foste digiuni.
Andremo a vedere che la circolare � soprattutto utile per chiarire alcuni punti in precedenza controversi o comunque non chiari della normativa locale tipo quado vada applicato un calcolo piuttosto che un altro perch� per il resto, ovvero per quanto riguarda le procedure di calcolo, non viene introdotto nulla di nuovo rispetto a quanto gi� si sa.
Seguiamo i punti della circolare.
nota: da qui in poi user� le abbreviazioni della stessa circolare: fate quindi riferimento a quelle elencate nel paragrafo 2, dato che � inutile riportarvi qui il dettaglio di tutte le abbreviazioni, essendo questo un post strettamente legato allinterpretazione della circolare stessa.
paragrafo 3: calcolo degli oneri di urbanizzazione primaria e secondaria
3.1 per le nuove costruzioni, non c� davvero nulla di nuovo. Le formule per il calcolo degli oneri concessori sono quelle gi� note e sono:
Oup = V x Up x tab C x 0,9
Ous = V x Us x tab C x 0,9
la "tabella C" � attualmente quella allegata alla D.A.C. n�31/2012.
Le urbanizzazioni secondarie non sono dovute per alcune destinazioni, e non sono dovute nemmeno nel caso di opere di ristrutturazione edilizia che riguardino esclusivamente la modifica dei prospetti esterni (come esplicitato al punto 3.2.1, alla lettera b dei casi particolari). Nel caso delle modifiche dei prospetti avremo la sola onerosit� calcolata in base al costo di costruzione.
Si specifica che questo calcolo vale per le nuove costruzioni, per gli ampliamenti al di fuori della sagoma esistente (quindi anche piano casa), e per i casi di demolizione e ricostruzione.
La procedura di calcolo � valida anche quando si sta recuperando un volume esistente precedentemente escluso dal calcolo del volume o della SUL. Nei casi di DR con anche aumento di volume, si specifica che il parametro della tabella C va riferito alla colonna "DR" per il volume esistente, e ad "NC" per quello eccedete.
3.2 interventi di ristrutturazione edilizia pesante
Per interventi di ristrutturazione edilizia pesante si intendono quelli di RE2 ed RE3 cos� come definiti nelle NTA di PRG allart. 9 comma 5: si riferiscono, per esempio, a: frazionamento di unit� immobiliari; modifiche di prospetto (anche minime, tipo trasformazione di ua finestra in porta-finestra e vice-versa); spostamento di volumi anche con eventuale aumento di SUL e via dicendo.
Prima di procedere al calcolo vero e proprio dellonerosit� occorre fare una verifica preliminare per valutare se si ricade nella condizione di ristrutturazione edilizia "totale" o "parziale", perch� al variare delle condizioni occorre fare calcoli diversi.
Si devono quindi effettuare questi due calcoli preliminari:
Oneorsit� totale, quella che si dovrebbe se limmobile oggetto di ristrutturazione fosse da realizzare ex-novo (calcolando il volume "post operam" se il volume varia tra ante e post): Ot = V x (Up + Us) x tab C x 0,9
Onerosit� teorica, quella basata sul computo metrico estimativo Ce (qui specificher� Ce.1, poi vedremo perch�) redatto dal tecnico incaricato: Oe = Ce.1 x (Up + Us) x tab C x 0,9 x h/Cc
Dunque banalmente se Ot � maggiore minore di Oe allora saremmo in ristrutturazione totale, ed in ogni caso lonerosit� sar� dovuta in base al calcolo gi� eseguito dellonerosit� totale.
Nel caso di ristrutturazione edilizia parziale senza cambio di destinazione duso si applicher� invece la formula dellonerosit� teorica, ma in questo caso dal computo metrico che ho chiamato Ce.1 si potranno detrarre tutte le voci relative alle opere pi� "semplici" di sola manutenzione ordinaria e finitura interna gi� descritte nellallegato A della delibera del C.S. n�19/2001. Pertanto, il computo metrico effettivo in base al quale andremo a calcolare lonerosit� avr� un valore economico inferiore a quello usato per verificare se ci troviamo in onerosit� totale o parziale. Da qui possono nascere dei paradossi, ma sorvoliamo senn� questo post non finisce pi�.
Dunque rispetto sempre al mio vecchio post sugli oneri concessori c� una novit� in pi�, ovvero lobbligo di effettuare questa preliminare verifica circa lonerosit� totale o parziale.
3.3 cambio di destinazione duso
nella trattazione di questo capitolo si arriva alle stesse conclusioni ed agli stessi criteri di calcolo che ho gi� descritto in questaltro post sul calcolo degli oneri specifici nel cambio duso. In particolare, si rafforzano alcuni concetti che nel vecchio post avevo solo ipotizzato: per esempio � sancito che per verificare se il cambio duso sia allinterno della stessa categoria occorre tenere presente la distinzione di categorie contenuta nella delibera 19/2001 (e riportata sulla circolare esplicativa) e NON bisogna fare riferimento alle nuove funzioni del PRG (tra laltro, il mio post � di maggio, e questa circolare comunale � di giugno: chiss� che non abbiano specificato questo aspetto dopo aver letto proprio il mio post dove sollevavo questo dubbio??? :P). Le due categorizzazioni grosso modo concidono, ma ci sono dei casi in cui per la classificazione della delibera non ci sarebbe cambio di funzione, mentre per la nuova classificazione del prg invece si (� il caso del cambio duso da locale commerciale a studio professionale: per la classificazione della delibera sono nella medesima categoria "commerciale, direzionale", mentre per la classificazione di PRG sarebbero una nella funzione commerciale e laltra nella funzione servizi): ora sapete che dovete attenervi alla classificazione della delibera.
Vediamo brevemente le procedure di calcolo, nei diversi casi.
Viene anzitutto perfezionata una delle dizioni della delibera 19, nel distinguere i casi di cambio duso con e senza opere: si ha cambio con opere quando contestualmente vengono effettuate ache opere di ristrutturazione edilizia pesante, altrimenti siamo in cambio senza opere.
Cambio duso senza opere
se il cambio � allinterno della stessa categoria, allora non � dovuto il contributo di urbanizzazione. Si proceder� solo alla determinazion del contributo in base al costo di costruzione.
Se il cambio � tra categorie differenti allora lonerosit� � calcolata esclusivamente con la seguente formula: Ou = Ot = Oup + Ous
dove:
Oup � dato da: V x (Up fin - Up in) x tab C x 0,9
Ous � dato da: V x (Us fin - Us in) x tab C x 0,9
Dove Up fin e Us in sono i valori del contributo di urbanizzazione primaria per la destinazione "post" e quella "ante" operam; Us fin e Us in la stessa cosa per lurbanizzazione secondaria.
Vi faccio notare un aspetto indicato nella nota 19 di pagina 13: viene qui scritto che tra Oup e Ous non � ammessa compensazione. Secondo me ci� va inteso in questo modo: dato che Oup e Ous sono formule di moltiplicazione nelle quali uno dei moltiplicatori � dato da una differenza di valori, questa pu� pure essere negativa, facendo quindi diventare negativo lintero valore di Oup o Ous. Io credo che per "non ammettere compensazione" si debba intendere che se uno dei due valori venisse negativo, vada in realt� considerato zero, e non sottratto allaltro.
cambio duso con opere
se allinterno della stessa categoria, si proceder� con il calcolo dellonerosit� nellesatto modo in cui abbiamo visto per il punto 3.2: ovvero prima la verifica se si tratti di ristrutturazione totale o parziale, e poi in base al risultato si applica il valore congruo.
se tra differenti categorie si procede sempre allo stesso modo: verificando se ristrutturazione totale o praziale, e applicando il risultato di conseguenza.
paragrafo 4: contributo relativo al costo di costruzione
Su questo punto non c� davvero nulla di nuovo rispetto a quanto ho trattato in questaltro mio post sul calcolo degli oneri concessori in generale, quindi senza dilungarmi oltre, sul punto vi rimando alla lettura linkata.
considerazioni finali su quando effettivamente occorre applicare questi calcoletti
Da rilevare un dato importante: nella circolare si parla dellonerosit� correlata alle opere di nuova costruzione e di ristrutturazione edilizia cosiddetta "pesante". Dunque andando per logica interpretativa, tutte le altre categorie di intervento edilizio descritte allart. 9 delle NTA di PRG sarebbero esenti da onerosit�: che le manutenzioni ordinarie e quelle straordinarie fossero gi� esenti gi� lo sapevamo per espressa indicazione delle circolari comunali, ma ci sono altre categorie che a questo punto potremmo considerare anchesse esentate, come il "restauro", o il "risanamento conservativo" (p.e. le fusioni tra appartamenti limitrofi, o la cessione di vani tra un immobile ed un altro) ma anche la cosiddetta ristrutturazione edilizia leggera. Le opere di ristrutturazione edilizia "leggera", da come si legge anche nella circolare esplicativa sulle procedure edilizie a pag 7-8, sono quelle individuabili sotto la categoria "RE1" cos� definita nelle NTA di PRG allart. 9 comma 5 e si possono leggere nel "famoso" schema riepilogativo degli interventi edilizi predisposto dal Municipio VII (ex IX ed ex X) a pag. 4 che sono brevemente: dem-ric di solai interni con variazione del piano dimposta ma senza aumento di SUL; sostituzione di elementi strutturali con altri di diversa tipologia dagli originali (p.e. sostituzione di un pilastro in c.a. con uno in acciaio o cose del genere); sostituzione o inserimento, allinterno del volume e nel rispetto della sagoma, di nuovi elementi di collegamento verticale. Se ne deduce che le opere di "ristrutturazione edilizia pesante" siano quelle maggiormente ricorrenti, includendo, tra le altre, i frazionamenti, le modifiche (anche minime) dei prospetti esterni e quantaltro.
riepilogo breve di quando gli oneri di urbanizzazione non sono dovuti
� utile riassumere i vari casi particolari in cui non � dovuto lonere di urbanizzazione, ma solo quello in base al costo di costruzione:
1. quando si effettuano opere di modifica dei prospetti esterni, tipo trasformazione di una finestra in porta-finestra o vice-versa o trasformazione di un tetto a falde in tetto piano o vice-versa (punto 3.2.1., lettera b dei casi particolari);
2. quando si interviene in zona agricola, anche su destinazioni residenziali, quando si interviene sulle strutture inerenti lattivit� agricola;
3. quando si ristruttura o amplia fino al 20% una abitazione singola (no case a schiera, no bifamiliari: solo case unifamiliari singole);
4. nel cambio duso allinterno della stessa categoria di cui alla delibera 19/2001
Dei precedenti, nei casi 2 e 3 non � dovuto nemmeno il contributo in base al costo di costruzione, in virt� dellart. 17 comma 3 TUE.
Come al solito, segnalatemi inesattezze o errori madornali. Tutto ci� che qui � scritto usatelo a vostro rischio e pericolo ;-)
alternative link download